实探人才新政后的临港楼市,有客户立即出手了

时值上海临港新片区揭牌三周年之际,该片区针对区域内人才购房的政策进一步优化。

近日,上海正式发布了《关于支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》,其中提及,在临港新片区工作的非本市户籍人才,缴纳个税或社保满1年及以上,在临港新片区限购1套住房,所购住房自合同网签备案满7年后可转让。

在此之前,临港新片区非本市户籍人才购房条件为3年个税或社保,而上海大部分地区对社保缴纳期限的要求是5年。这意味着,临港新片区进一步放宽了人才购房条件。

这一放松新政的背后是临港对人才吸纳的巨大需求。根据规划,临港将在2035年时常住人口达到250万。而对人才住房的支持政策在助推这一目标达成的同时,也将给当地楼市带去潜在的购房需求。

近期市场遇冷

这一新规的背后,是近期略有冷清的临港市场。

从陆家嘴朝着东南方向驱车一个半小时,就可抵达上海最大的人工湖——滴水湖;若是乘坐公共交通,则有一趟专门的地铁大站车可供选择,所需时间约一小时。

环绕滴水湖而建的城区是临港新片区的核心地带,分别为101-105片区,依次规划为文旅宜居区、行政生活区、国际创新协同区、滨海中央活力区、现代服务业开放区。其中,101片区为临港滴水湖最核心的主城区,其中建有海昌极地海洋公园、冰雪世界、生活天文馆等基础设施,是目前滴水湖成熟度最高的片区。

有对临港楼市较为熟悉的市场人士向记者表示,环绕滴水湖的区域是临港新片区的核心主城区,该板块内的新房也是最抢手的;偏西南方向的蓝湾片区,则是被划入临港新片区的奉贤区的核心板块,也是另一吸引购房群体的板块。

有不完全统计显示,2021年至2022年3月,临港共有21个项目开盘,其中有5个项目由3.1人才包揽,另有5个项目触发了积分制。

其中,2021年4月,位于101片区的万达钻石湾项目披露,在当期推出的724套房源中,参与选房的3.1人才类购房者达到了968组,已覆盖所有房源。这个项目也因此被称为首个业主全部为本科及以上学历的小区。位于蓝湾片区的大名城映园第一期在2021年开盘时也触发了积分。

但在今年4月份爆发的疫情影响下,临港楼市略显冷清,有近期入市的项目认购率不足50%。7月份,中建玖海云天推出超1000套新房,但总计仅276组客户摇号,仅占推盘套数的27%。这一变化也体现在对中介的启用上。

某大型连锁中介位于临港门店的内部人士向记者透露,过去很多项目销售表现良好,不需要中介带客,“但有些项目后期客户减少,去化速度变慢,就会找我们带客。最近不少滴水湖板块的项目也启用了中介。”

(大名城映园售楼处)

记者在上述大名城项目的售楼处便看到了多个专门用于中介登记的铭牌。“我们现在是第二期项目在售,今年6月下旬开盘。”该项目销售向记者表示,疫情后开盘节奏加快,从大约一个月缩短至半个月时间,“我们第二期开盘有740套,要有1300组客户才会触发积分,但当时疫情刚过,蓄客相对不足,当前进入正常的续销状态,也因未触发积分而不会限售。”

值得一提的是,临港整体的新房供应颇为充足。据网上房地产数据显示,2021年上海共推出6批次集中供应房源,合计81830套房源;临港的供应占比近12%。

另据克而瑞统计,自2021年上海推行集中供地以来,临港便是主力供应区域,2022年第一批次成交了8宗地块,合计共成交了30宗地块,总建面达567万平方米,按照临港片区当前的流速来看,消化周期约在5年左右。

这也使得当地的二手房市场呈现有价无市的状态。链家数据显示,滴水湖附近有不少二手房挂牌价在3.9万元/平方米以上或更高。而近期入市的新盘最高均价也仅在3.5万元/平方米。

上述中介向记者介绍,有位客户希望将手中临港的房产脱手后到市区进行置换,但房子挂了大半年时间尚未成交,挂牌价也从500万一路降到465万才最终成交。

“但整体来看,我们的二手房业务,每个月在临港片区能有百套左右的成交量,”该中介表示,“尽管不能跟2021年时比,但也是不错的成交表现了。”上述客户尽管接连降价,但相较于当年的200多万元的买入价,依然有不错的增值。

中原地产临港宝龙分行店董陈伟明向第一财经表示,持续看好临港片区的发展。“从临港目前的规划来看,每个板块的规划都很详细,未来的发展是能看得到的,具有较强的确定性。”

新政来袭,影响几何?

当前的人才购房新政,在保障人才居住需求的同时,同样也为临港市场带来了不少潜在需求。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,虽然眼下是传统淡季,但政策面却不断吹暖风,上周临港地区购房政策再度传来有针对性的宽松,对区域内工作的买家而言是利好。“第四批供应房源中也有一些临港项目,预计会对认筹产生积极影响。”

事实上,8月中旬推出的上海第四批次集中供应的新房项目中,有5个临港的项目。8月22日时,第一财经从其中三个项目的销售人员处了解到,其所在项目已认购完毕,且无房源剩余,三个项目均位于105片区内。据网上房地产披露,三个项目上市房源共1197套。

其中星瀚璟庭的销售人员表示,此番推出的400多套房源,共获得了700余组认购。“105片区一直挺好卖的。”该销售表示,“下一期10月份入市,只要拥有购房资格且不限购就可以参与认购。”

正处于第二期项目续销中的大名城项目销售亦提及,新规出台的周末,有不少来看房的购房者,“通常情况下,人才证明办下来需要10天左右,所以预计半个月之后,这波政策的效果会有显现在项目的成交上。”

不过,政策带来的潜在购房需求已经对二手房市场产生影响了。据上述中介称,近期有临港本地一位客户正处于置换房产的过程中,原本在犹豫是否下定当前在看的房子,新政出来后,便立刻做出决定下手,“之后可能会再产生许多需求,房东或许会对付款周期、挂牌价格等进行调整。”

这不是临港首次对人才购房政策予以调整。临港约20年的发展建设历程中,大致可分为三个阶段。卢文曦指出,分别为2002年-2013年、2013年-2019年、2019年至今。在前期发展阶段,临港的市场关注度并不高,当时正处于起步阶段,各项配套还不成熟。而2013年经历了一段短暂的市场热度之后,市场又回归平静。

(滴水湖附近的一楼盘)

直至2019年,临港新片区挂牌,当地在人才引进上给出了大力度的住房保障政策,对上海市的限购政策进行了一定程度的放松,包括将人才居转户年限由7年缩短至5年,非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人,社保缴纳年限由5年缩至3年。

多重利好消息叠加,促使临港新片区的行情被迅速拉升。

当时曾到临港片区内看房的张跃冉(化名)向记者回忆,当时绿城位于蓝湾片区的一个楼盘原本销售情况不算理想,“在新片区揭牌的那天,这个项目余下的房源被一扫而空,”张跃冉说,“当时刚走进售楼处,销售就说已经卖完了。”

市场的火热也切实地反映到了数据上。中原地产提供的信息显示,2019年时,临港的新房需求量约为36.38万平方米,同期的供应量则为21.75万平方米,一举扭转了2017年、2018年供大于求的局面;同时,新房均价也从此前的2.58万元/平方米增长至2.81万元/平方米。

此后,临港片区也曾结合市场调控要求及市场供需情况,多次进行了政策优化。今年4月份时,对重点单位人才工作年限由1年缩短至3或6个月,定向留住发展所需人才。

据临港方面披露的数据显示,在过去三年里,累计开具人才住房政策确认函10376张,4248名人才及家庭使用人才函买到理想的住房。

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郑娜

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临港购房政策

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