对不起,我把房子砸了!

文 / 子木

昨天有一个读者找我诉苦:

去年买了套精装房,打算当婚房住,没想到交房那天卫生间漏水,墙上的插座没线,木地板鼓包,空调插座易位 …… 一气之下都砸了。

之后找了一家装修公司重装,万万没想到,又装成了买家秀和卖家秀,柜体严重色差,卫生间积水,电路开关错位。

买房为了圆梦,装修变成了噩梦,这房子越装越不想要了,到底怎么办?

怎么办?唯有让自己成为半个行内人。

天天研究楼市,对装修深以为然,这要比二手房买卖的坑难填更多,让大多数中国人一夜之间成熟的或许只有一件事:就是装修 ……

下面的内容,是我跟几位行家特地收集来的私货。抱着得罪全行业的态度,子木教大家该如何精准避雷避坑,请耐心阅读。

精装修 or 毛坯

很多人买房时,面临的第一难题是,选择精装房还是毛坯房。

答案先表明:尽量选毛坯。

我之前写过一篇文章,叫做《交房时,我崩溃了》,里面讲到两大原因:

第一,当下大部分开发商根本不具备精装房能力。

虽然装修技术日新月异,但我们的施工水平还远远达不到 " 模块化装修水平 ",精装修非常依赖师傅的手艺。

而市面上的精装房,工期短、工作量大,大部分都是手艺层次不齐的工人赶出来的。

大开发商还好,从设计到装修,施工都能衔接得上,小开发商因为能力有限,基本上设计图是从设计院买来的,施工队是外包的,施工材料是凑起来的。

土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位,四支团队,各自为伍,一旦出现管理不到位或者某一个环节出现差错,最后买单的都是购房者。

第二,开发商基本都靠装修吃利润。

新房限价时代,开发商利润被政府强制挤压,所以会想方设法从其他地方弥补,精装修就是头号目标。

限价盘成本只有 1000 块 / 平米的装修包,卖 3000 元每平,最夸张我见过,800 的装修标准,卖 4000 多 ……

我敢说,当下大部分开发商的精装房都稀烂,即使是地产排行在 TOP20 的,能保证不出问题的,寥寥无几。

豪宅盘和改善房,有利润,精装效果还凑合,但是到了刚需盘,基本是维权重灾区,连北上广深都无法逃脱。

倒挂的年代,毛胚交付可能是开发商最后的良心。

不得不承认的是,现在市面上毛坯房太少了,基本被挤出了市场,想买都买不到。购房者有且只有被宰,这时候唯有降低自己的预期。

如果有幸选到毛坯房,也不要高兴得太早。

毛坯也有毛坯的问题,比如比较费心费力;找的装修公司动不动坑自己一下;住进去之后,前两年可能会很吵 ……

但我认为,相对于精装修直接割韭菜来讲,自己装毛坯可以省很多钱,买台车买套家电都很惬意,装好了,还有一种归属感,不然去邻居家串门,还以为回到了自己家。

家不仅要舒适,还要美观得体,它关乎着生活的尊严。

谎言

装修这条赛道,发展至今,已经非常内卷。

但这种内卷,并不是以客户为中心,给 " 上帝 " 们创造更好的服务为初衷,而是,在多方价格战中,如何更好的活下去。

假如你去找一家装修公司,去接待你的设计师,一定会跟你说,公司为业主提供的设计是免费的。

真的免费吗?

实际上是在 " 明修栈道,暗度陈仓 "。

开装修公司的朋友老李跟我讲,现在的室内设计师在设计上基本不用花什么功夫,了解一下客户需求,直接从网上下效果图,拼凑一下就行。

最主要的目的,还是捕捉客户心理,想方设法知道他们的需求,然后推销在装修过程中使用到的产品。

推销产品的钱最好赚了。因为客户可能知道去海底捞吃一顿需要多少钱,但一定不知道,一块地板砖值多少钱,铺踢脚线又要花多少钱。

这里面利润大的狠。

前几天,我受邀去隔壁邻居家参观。小两口,家庭年收入百万余,经济条件还算不错。但是厨房家电都用的杂牌。

我问他,为什么会选用这些牌子?他说,当初设计师力推,承诺这些产品跟那些进口大牌质量差不多,而且价格要便宜很多,懂行的人都买这些产品,性价比超高。

我回复他,肯定会这么说啊,大牌产品价格早透明化了,而杂牌能吃的回扣肯定是最多的。

家电市场比装修市场还内卷,早已 " 一文价钱一文货 ",根本不会出现什么超性价比产品。

听到这里,两口子懊悔不已,捶胸顿足,完了,施工的东西自己都没管,都是听设计师的。

还是那个逻辑,装修公司,批量化作业,设计师都是半个销售,明面上跟你一家亲,暗地里处处收你钱。

记住一句话,免费的永远是最贵的,可惜很多人都不信这个邪。

老李还跟我说,这行还有一个更好用的方法,就是 " 合同漏报、变项 "。

业主都有贪小便宜的心理,大部分认为装修这东西能便宜就便宜。

OK,我们可以这么做,100 来平米的房子,半包报价 5 万,今天签合同,再送 1 万的家具,打柜子也要按内部价格优惠。

大部分客户一听这么便宜,脑子一热就会签合同,只要签了合同,后面都好说。

如果按照 5 万半包,铁定亏死,实际上,我们很多东西都不会写进合同里,比如防水、保洁,砌墙砌到什么水平,水电怎么做都不会明示,材料采购也要尽可能模糊。

边做边加钱,5 万通常会变成为 15 万或者更多,到时候客户也没办法换团队,成本都在里面。

别着急,更狠的还有。

比如客户想要鱼肚白大理石,国外进口货特别贵,有的装修公司从中谋私,中途置换成国内的鱼肚白,两者成本相差 5 倍多 ……

客户反正看不出来,这钱不赚白不赚。这种 " 狸猫换太子 " 的手法,近一两年用的公司特别多,行情不好,就靠这个冲利润。

说完老李长叹一口气。

避坑

那么普通家庭到底该如何避坑呢?

如果跟装修公司合作,签合同时,所有项目一定要白纸黑字列出来,价格标清,而且一定要明确不能漏项、也不能变项。

后续产生的新增收费,提前说好,而且要列出价格,设计过程和施工过程中,一切口头协议都要形成合同约束。

如果自己装修,为了避坑,最好选择:独立设计工作室 + 半包 + 自购主材。

私人独立设计工作室,更注重口碑和作品,性价比更高,服务也会更认真,会一直追着你要需求,而不是你每天去询问他。

半包自己可以控制材料成本,现在的信息化已经非常透明了,遇到哪些材料心里没谱,就从网上去淘,淘宝、京东、1688 都可以,这里面 1688 是最便宜的,可以跟店家讨价还价。

装修前买个一百来块钱的激光测距仪,把每个房间的实际面积量准确,后续所有成本都会从这里出。

无论找公司还是独立工作室,一定一定要请" 第三方监理 "。

成本在 500-3000 元,现在干这个活儿的特别多,主要就是为了帮你甄别材料和验收工程,不会跟装修施工穿一条裤子,百度和抖音都可以搜到靠谱的。

而且做装修,一定不要提前付全款,不要提前付全款,不要提前付全款,重要的事说三遍。

对于装修的细节非常多,朋友给我列了大概 200 多条,我感觉太复杂,最后让助理从网络上整理了最实用的建议,如下:

1、装修不要找马路边散工、不要找亲戚、不要找熟人。

2、工人必须能看懂图纸,并遵循设计师图纸装修。

3、豪宅设计自由发挥,普通或者改善家庭,最好不要装浴缸、酒柜、吊椅,这些东西都很鸡肋,最后都成了杂物收纳地。家庭影院也很鸡肋,不如投影好用。

4、乳胶漆调色,一定要有设计师或者亲自在现场盯着。

5、抹灰一定不要有空鼓,如果要洒水养护,只有完全干透才能进行下一步。

6、高于你头顶的部分请务必简单装,比如灯具、吊顶、吊柜,现在大家都没有抬头的习惯,眼睛不常看见的地方更要提前花心思。

7、卫生间最好做干湿分离,再小的空间都要做分区。

8、采光差的厨房、卫生间,地砖墙砖要选浅色。

9、储物型榻榻米更适用强收纳需求的小户型,不是所有家庭都适合。

10、临靠路边的话,卧室一定要安隔音窗。

11、开关插座要留足,尤其是高频使用的点位:厨房操作台、卫生间、沙发旁、电视墙、书房、卧室床头。

12、有机会一定要用无主灯设计。

13、实木地板成本高,维护难。

14、卫生间和厨房顶部的水管都最好做包管,隔音效果好。

15、地漏一定要防臭防堵塞,隐形地漏推荐。

16、拖把池没必要装。

17、防水涂料至少 2 遍,高度不低于 1800mm,闭水试验不小于 48 小时。

18、马桶,浴室柜,射灯,热水器,烟机灶具最好网上买。

19、净水器最好装一个,未来做饭洗菜都可以增加家庭健康。

20、智能化的地方,一个在门锁一个在窗帘,可以提高幸福度,其他没多大必要。

21、马桶旁预留插座,智能马桶非常好用!

22、收纳空间一定要做足,尤其是二娃家庭。

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